再建築不可・接道のない空き家はどうなるのか
実家の土地が道路に2メートル接していない。そう言われると、 「建て替えられない」「解体すると損をする」と聞いて手が止まります。 仕組みと、補助金で接道のない土地を手厚くしている自治体21件をまとめました。
なぜ建て替えられないのか
建築基準法第43条は、建物の敷地が道路に2メートル以上接していることを求めています（接道義務）。 ここでいう道路は、原則として幅4メートル以上のものです（同法第42条）。 古い家の多くはこの決まりができる前に建てられたため、今の基準では新しく建てられない土地が残っています。
- 幅4メートル未満の道（いわゆる2項道路）に面している場合は、道路の中心から2メートル下がった位置まで敷地を後退させれば（セットバック）、建て替えられることがあります。
- 建築基準法第43条第2項の認定・許可を受けられれば、道路に接していなくても建てられる場合があります。基準は特定行政庁（多くは市や県）ごとに違います。
- 接道義務がかかるのは都市計画区域と準都市計画区域の中だけです。区域の外にある土地には、この制限がありません。
解体すると、固定資産税が上がることがある
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1になります。 解体して更地にすると、この特例が外れます。建て替えられない土地では、 更地にしたあと家を建て直して特例を戻すこともできません。
ただし、放置して特定空家や管理不全空家として勧告を受けた場合も特例は外れます（2023年12月の空家法改正で、管理不全空家も対象になりました）。
リフォームにも制限が増えた
2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建てなどの住宅は、大規模な修繕や模様替えのときに建築確認が必要になりました。 再建築不可の家を全面的に改修して使い続ける道は、以前より狭くなっています。
接道のない土地を手厚くしている制度（21件）
国の空き家対策支援制度データのうち、実施中の制度で概要に「接道」「再建築」を含むものです。 無接道の敷地だと補助の上限が上がる制度や、隣の土地を買って接道を確保する費用を補助する制度があります。
- 岩手県北上市 危険空家除却工事補助
- 山形県米沢市 隣接地取得支援事業
- 埼玉県越谷市 越谷市空家等対策推進事業費補助金
- 東京都墨田区 老朽危険家屋除却費等助成制度
- 東京都板橋区 老朽建築物等除却費助成制度
- 東京都板橋区 （仮称）板橋区空家等隣地統合事業
- 神奈川県相模原市 空き家等対策推進に係る解体費補助金
- 富山県富山市 空き家等利活用支援事業補助金
- 長野県佐久市 佐久市無接道地空家等除却事業補助金
- 長野県安曇野市 安曇野市空家等整備流通促進事業補助金
- 静岡県焼津市 空き家除却事業補助金
- 静岡県御殿場市 空き家除却事業補助金
- 愛知県岡崎市 空き家除却事業費補助金（無接道等危険空き家）
- 三重県四日市市 四日市市特定空家等除却費補助制度
- 兵庫県尼崎市 一団の土地に存する老朽危険空家等に該当する住宅等の除却費補助
- 兵庫県尼崎市 特殊空家に係る除却費補助金
- 兵庫県尼崎市 空家バンク
- 兵庫県尼崎市 空家等寄付受け事業
- 兵庫県尼崎市 隣地統合促進事業
- 山口県山口市 山口市老朽危険空家等除却促進事業補助金
- 宮崎県日向市 日向市空家等対策推進事業（危険空家除却）
ここに無くても、お住まいの市区町村に一般の解体補助があれば使える場合があります。 市区町村ごとの制度から確認できます。
考えられる選択肢
- 隣の土地の所有者に相談する隣地と一体になれば接道できる土地は、隣の人にとって価値があります。売る・買う・一部を分けてもらう、のどれもあり得ます。
- そのまま使い続ける解体しなければ特例は続きます。ただし管理の手間と、傷んだ家の近隣への影響は残ります。
- 買取業者に売る一般の買い手は住宅ローンが組みにくいため、仲介では売れにくい土地です。再建築不可の物件を買い取る業者があります。
このページは法律や制度の一般的な仕組みをまとめたものです。個別の物件で何ができるかは、登記・道路・自治体の条例で変わります。判断は司法書士・弁護士・自治体の建築指導課などにご確認ください。
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